La loi ALUR

Loi ALUR, ne subissez plus et accédez rapidement aux tarifs en vigueur en Ile de France

La loi ALUR

L'ensemble des acteurs, que ce soient les vendeurs, amateurs ou professionnels de l'immobilier mettent en avant la complexité de la loi ALUR depuis mars 2014, et les lenteurs qu'elle génère. En effet, vendeur et acquéreur restent atterrés par le parcours du combattant nécessaire avant de pouvoir finaliser un avant-contrat portant sur un bien en copropriété. Rappelons que ce texte impose de réunir de multiples documents tels que le ou les règlements de copropriété et états descriptifs de division et tous leurs modificatifs, les procès-verbaux d'assemblées générales de copropriété des trois dernières années, les renseignements comptables de la copropriété et du vendeur, le carnet d'entretien de l'immeuble...
Ceux-ci s'ajoutent aux différents contrôles techniques du bien vendu déjà exigés (électricité et gaz pour les logements de plus de quinze ans, termites s'il y a lieu, amiante, mesurage de la surface au titre de la loi Carrez, diagnostic de performance énergétique, vérification du bon raccordement à l'assainissement collectif, plomb, mérules...).

Certaines agences immobilières effrayées par la complexité de la loi ALUR se rapprochent des notaires pour la rédaction des promesses de vente.

N'oublions pas que le vendeur rachète souvent un bien et qu'il ne peut pas prendre d'engagement avant de voir sa vente confirmée, les lenteurs se cumulant.

Les méandres de ces dispositions législatives retardent donc et fragilisent les mutations immobilières à l'heure où l'on semble voir poindre un réveil du marché immobilier.

Par ailleurs, il ne faut pas s'étonner de constater une désaffection des investisseurs pour le locatif, les modalités de délivrance d'un congé par l'acquéreur d'un bien qu'il souhaite habiter étant en effet dissuasives. Sans parler du plafonnement des loyers qui se profile.

Il est aujourd'hui urgent de redonner de la souplesse au marché. Comme dans bien d'autres domaines économiques, la confiance est indispensable.

Depuis septembre 2015 le gouvernement tente de faciliter les démarches :

L'application de mesures de la loi ALUR aux baux nouvellement conclus s'étend désormais aux locations en cours.

Les locataires d'un logement loué vide situé en zones tendues (28 agglomérations de plus de 50 000 habitants) qui souhaitent donner congé à leur bailleur bénéficient, depuis l'entrée en vigueur de la loi ALUR, d'un préavis raccourci à un mois, au lieu de trois en principe. La forme du congé fait également l'objet d'une uniformisation des règles gouvernant les locations vides et meublées. Dans ce dernier cas, le congé peut dès maintenant être remis en mains propres contre récépissé ou émargement.
La loi pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances instaure le même genre de correctif concernant le délai de restitution du dépôt de garantie (somme destinée à garantir les éventuelles dettes du locataire : arriérés de loyers ou de charges, réparations des dégradations commises, etc.).

Pour mémoire, cette caution est plafonnée à un mois de loyer hors charges pour les locations nues, et à deux mois pour les meublées.
En l'absence de réserve sur l'état des lieux, celui-ci doit désormais être restitué dans un délai d'un mois suivant la remise des clés.

Cette durée s'applique quelle que soit la date de signature du bail, avant ou après la loi ALUR, et quel que soit le type de location (vide ou meublée).

Types location

Voici les différents types de location

Mis à jour le 01/12/2015

La manière dont vous allez mettre en location votre bien est centrale dans la réussite de votre projet d'investissement locatif. Location meublée, location non meublée, location saisonnière ? Tout dépend des objectifs que vous poursuivez pour votre investissement locatif.

La location non meublée

Si vous décidez de louer votre appartement ou maison vide :

  • la durée du bail est de 3 ans minimum. Depuis le 1er août 2015, vous devez utiliser un contrat de bail type et y annexer une notice d'informations sur les droits et devoirs des parties ;
  • si la révision du loyer est prévue dans le contrat, elle intervient une fois par an ; l'augmentation ne peut pas dépasser la variation de l'indice de référence des loyers (IRL). Toutefois, depuis le 1er août 2012, dans les agglomérations de plus de 50 000 habitants, un dispositif d'encadrement des loyers s'applique au moment de la relocation ou du renouvellement du bail. Par ailleurs, depuis le 1er août 2015, les loyers parisiens sont plafonnés. C'est-à-dire que le loyer fixé lors d'une première mise en location, d'une relocation, ou d'un renouvellement de bail ne peut pas s'écarter d'un loyer de référence de plus de 20 % à la hausse et de 30 % à la baisse. Fixés par un arrêté préfectoral, les loyers de référence varient en fonction du quartier et des caractéristiques du logement déterminées suivant trois éléments : le type de location (meublée ou non meublée), la taille du logement et la date de construction de l'immeuble. Lors d'un renouvellement du contrat de location, le bailleur peut solliciter une réévaluation du montant du loyer si celui-ci est inférieur de 30 % au loyer de référence. De son côté, le locataire pourra, à l'occasion du renouvellement du bail, demander une révision à la baisse de son loyer si celui excède de 20 % le loyer de référence prévu. Un décret du 10 juin 2015 précise les modalités d'application du dispositif. Il prévoit ainsi que les loyers des biens présentant des caractéristiques particulières de confort ou de localisation pourront être déplafonnés, dès lors que ces éléments ne donnent pas lieu à la récupération des charges par le bailleur ;
  • vous ne pouvez mettre fin au bail que lors de son renouvellement, avec un préavis de 6 mois pour le vendre, l'occuper vous-même ou le faire occuper par un proche, ou encore, pour un motif légitime et sérieux (par exemple, non-paiement des loyers ou troubles du voisinage). Le locataire, lui, peut mettre fin au bail à tout moment en respectant un préavis de 3 mois (un mois les zones tendues quelle que soit la date de signature du bail et dans certains cas, par exemple une mutation professionnelle).

Avantage fiscal de la location non meublée : elle permet d'imputer les déficits fonciers sur votre revenu global, dans certaines limites (voir la fiscalité de la location non meublée).

Enfin, pour pouvoir bénéficier des réductions d'impôt Pinel ou Malraux, vous devez vous engager à louer votre bien pendant 6 ans minimum (avec un plafonnement des loyers pour la réduction d'impôt Pinel).

Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.

Location non meublée

La location meublée

Les principales caractéristiques de la location meublée sont les suivantes :

  • vous devez fournir et entretenir le mobilier et les équipements du logement ;
  • depuis le 1er septembre 2015, vous devez obligatoirement mettre à la disposition du locataire certains meubles et équipements (literie avec couette et couverture, four ou micro-ondes, plaques de cuisson...) dont la liste est fixée par un décret du 31 juillet 2015 ;
  • la durée du bail est d'un an minimum, renouvelable, si le logement constitue la résidence principale du locataire (la durée est de 9 mois en cas de location à un étudiant). Depuis le 1er août 2015, vous devez utiliser un contrat de bail type et y annexer une notice d'informations sur les droits et devoirs des parties ;
  • si la révision du loyer est prévue dans le contrat, elle intervient une fois par an ; l'augmentation ne peut pas dépasser la variation de l'indice de référence des loyers (IRL). La loi Alur soumet à un encadrement des loyers les locations meublées situées dans les zones où la demande locative excède l'offre. À Paris, les loyers des locations meublées ne peuvent pas s'écarter de 30 % à la baisse et de 20 % à la hausse d'un loyer de référence. Fixés par un arrêté préfectoral, les loyers de référence varient en fonction du quartier et des caractéristiques du logement déterminées suivant trois éléments : le type de location (meublée ou non meublée), la taille du logement et la date de construction de l'immeuble ;*
  • vous pouvez mettre fin au bail lors de son renouvellement pour le vendre, l'occuper ou le faire occuper par un proche ou encore pour un motif sérieux et légitime (non-paiement des loyers, par exemple) en prévenant le locataire 3 mois à l'avance. Le locataire, lui, peut mettre fin au bail à tout moment en respectant un délai de préavis d'un mois.

La location meublée est une formule souple, avec un loyer souvent plus élevé que si le bien était loué vide. Elle est adaptée à la location de petites surfaces à des locataires qui ne possèdent pas encore beaucoup de mobilier. Mais les changements de locataires sont généralement assez fréquents. Et il n'est pas possible de déduire de votre revenu global les éventuels déficits tirés de votre location meublée (voir la fiscalité de la location meublée).

Location meublée

La location saisonnière ou touristique

Dans le cas d'une location meublée saisonnière, les loyers peuvent être assez élevés si votre bien est situé dans une zone touristique et s'il est parfaitement aménagé. Attention, dans les villes de plus de 200 000 habitants (Paris, notamment), ainsi que dans les communes de première couronne parisienne, vous devez obtenir auprès de la mairie une autorisation préalable de changement d'usage. Excepté si le logement constitue votre résidence principale et que vous le louez moins de 4 mois dans l'année.

Toutefois, la durée totale de la location touristique ne représente en général que quelques semaines par an avec des changements fréquents de locataires, ce qui a un impact sur la fiscalité des loyers (ceux-ci sont imposables selon le régime des bénéfices industriels et commerciaux ; en cas d'option pour l'imposition selon le régime réel, les charges ne sont déductibles que pour une fraction calculée au prorata de la durée effective de la location).

En cas de réalisation d'un tel projet, il convient de se reporter aux dispositions du code général des impôts en vigueur au moment de la réalisation du projet.

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location saisonnière ou touristique